2024年11月6日
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タワマン節税が終了？マンション相続税評価の見直し案
こんにちは。
西中島南方・新大阪の税理士事務所、フラッグシップ税理士法人です。
「タワーマンションを買うと相続税の節税になる」
こういう話を聞いたことがある人、多いと思います。実際に実行されている方もいらっしゃるでしょう。
なぜタワーマンションを買うと節税になるのかというと、マンションを現行の評価方法で評価すると、
相続税評価額が市場の売買価格より低くなるためであり、タワーマンションはその乖離が極めて大きい（市場価格より極めて低く評価される）ためです。
この相続税評価額と市場価格との乖離は以前より問題視されていましたが、どのように乖離を是正するかが不透明でした。
国税庁が先月に公表した有識者会議の内容で、この乖離を是正する具体的な「見直し案」が示されました。
＜現行のマンションの評価方法＞
【建物（区分所有建物）の評価※1】＋【敷地（敷地利用権）の評価※2】
※1：建物の固定資産税評価額×1.0
※2：敷地全体の面積×共有持分×㎡単価（路線価など）
＜新たなマンションの評価方法（見直し案）＞
【現行のマンションの評価方法による評価額（※1＋※2）】×【評価乖離率※3】×0.6
※3：①×△0.033＋②×0.239＋③×0.018＋④×1.195＋3.220
①：当該マンション一室に係る建物の築年数
②：当該マンション一室に係る建物の「総階数指数」として、「総階数÷33（1.0を超える場合は1.0）」
③：当該マンション一室の所在階④：当該マンション一室の「敷地持分狭小度」として、
「当該マンション一室に係る敷地利用権の面積÷当該マンション一室に係る専有面積」により計算した値
数値の羅列なのでイメージしずらいですが、傾向としては以下のようになります。
- 新しいマンションほど評価額が高くなる
- 33階を上限として、総階数が高いマンションほど評価額が高くなる
- 部屋の所在階が高いほど評価額が高くなる
- 専有床面積が大きいほど評価額が高くなる
- 地域性（都心・地方など）は全く関係ない
＜その他＞
- マンション（区分所有建物）が対象
- 総階数2階以下の建物は対象外
- 評価乖離率が0.6分の1（約1.67）以下の場合は、現行のマンションの評価方法による
- 令和6年1月1日以後の相続等・贈与から適用
＜参考＞
国税庁 https://www.nta.go.jp/about/council/idenshi/20230622/shiryo.pdf
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